Kustannukset

Pohdinta ratkaisujen kustannuksista täydentyy hiljalleen, kuten koko muukin sivusto. Ehtimistä hidastaa tavanomaisen mietiskelytaipumukseni lisäksi se, että asia on varsin moniulotteinen. Kokonaiskustannuksethan muodostuvat ainakin seuraavista osista:

  • pääoma (suunnittelu + rakenneosat + yleiskulut + tontti)
  • rakennusaikana sidotun pääoman korko
  • huolto ja korjaukset
  • sähkö ja lämpö
  • mahdolliset muutostyöt
  • käytöstä poistaminen
  • vakuutukset ja muu vahinkoihin varautuminen
  • voitto ja riski (riippuvat mm. pääoman vaihtoehtoistuotosta)

Mielekäs tapa tarkastella kustannuksia on ominaiskustannus, joka saadaan kun kokonaiskustannukset jaetaan suoritteella eli sillä, kuinka paljon toivottuja asioita saadaan. Rakennusten kyseessä ollen ominaiskustannus on yleensä muotoa euroa/neliömetri. Neliömetrit mittayksikkönä eivät kuitenkaan välttämättä kerro täysin siitä, kuinka käyttökelpoinen tila on käyttäjän kannalta. Tässä tullaankin muuntojouston kannalta olennaisiin kysymyksiin :

  • ovatko huoneet tai kiinteät komerot tms. sellaisia, että ne vastaavat käyttäjän tarpeita ilman että jää hukkaneliöitä?
  • tulevatko toisaalta kaikki ne mahdollisuudet käytettyä, johon vastaavankokoinen, vapaasti muotoiltavissa oleva tila kykenisi taipumaan ja joudutaanko puuttumaan jääviä tiloja hankkimaan muualta?

Näihin kysymyksiin on tietenkin mahdotonta antaa yleispätevää vastausta. Mutta asiaa voi lähestyä esimerkin kautta. Suomessa asunnon keskihinta heinäkuussa 2018 oli 2300 euroa/m2 etuovi.comin mukaan. Oletetaan edelleen, että esimerkkiasunnon pinta-ala perusvaihtoehdossa olisi 70 m2. Jos käyttäjälle paremmin sopivilla tilaratkaisuilla säästetään tästä vaikkapa 2 m2, saa tämän nyt 68-neliöisenä riittävän asunnon rakentaminen maksaa siis 2300*2/68 e/m2 eli noin 70 euroa/m2 enemmän kuin "jäykemmän" asunnon. Tällöin ostajalle kustannus olisi sama.

Helsingissä asuntojen keskihinta oli puolestaan 5600 e/m2. Sekä asuntojen rakentaminen että varsinkin maa-alan hinta on pääkaupunkiseudulla muuta maata kalliimpaa. Nyt muunneltavan asunnon rakentaminen saisikin maksaa jo 160 e/m2 enemmän kuin huonejaoltaan jäykän huoneiston.

Em. oletus siitä, että muunneltavuudella säästetään esimerkin 2 m2 70-neliöisessä asunnossa on mielivaltainen heitto, esimerkin antamiseksi. Todellisuudessa säästö voi olla hyvinkin vaihteleva. On mahdollista, että joissakin tapauksissa hukkatiloja ei jää lainkaan. Toisessa äärilaidassa puolestaan asuntoon jää runsaasti kalustamattomia ja visuaalisestikin tarpeettomia tiloja eikä toisaalta esim. harrastuksille, ison tavaran varastolle tai etätyönteolle ole sopivaa tilaa. Pienistä hukkatiloista siellä täällä ei saa muodostettua järkeviä yhtenäisiä tiloja em. tarpeille. Nämä tilat joudutaan näin ollen hankkimaan muualta kalliisti ja lisäksi matkoihin kuluu aikaa ja rahaa. Tällöin muuntojoustavuudesta kannattaisi maksaa paljonkin.

Luonnollisesti on myös niin, että mikäli kehitettävä järjestelmä mahdollistaa rakentamisen samoilla tai jopa pienemmillä kustannuksilla kuin tähänastiset yleisesti käytetyt menetelmät, kannattaa asunnot tehdä uudella järjestelmällä aina kun mahdollista. Uuden järjestelmän edullisuus investointivaiheessa perustuu piiloon jäävien osien standardisointiin ja massavalmistukseen. Kuinka edulliseksi hinta voidaan saada, on ennen todellista kokemusta ko. tuotteen valmistamisesta vaikea sanoa.

Tarkastellaan seuraavaksi ennakoitavissa olevia, keskimääräisiä investointikustannuksia joustavassa ja ei-joustavassa toteutuksessa. Investointikustannukset ovat vain osa kokonaiskustannuksista, mutta aloitetaan niistä.

Arvioiden lähteinä ovat mm. "Rakennusosien kustannuksia 2018"-julkaisu ja nettirautakauppojen sekä komponenttivalmistajien hintatiedot. Hinnoissa on oletuksia, joiden paikkansapitävyydestä voidaan ja on suotavaa keskustella. Ts. jos havaitsette virheitä tai vähintään epäilyttäviä tietoja, kannattaa kertoa. Pyrkimys on olla realistisin perustein liikkeellä. Sen uskoisin olevan kestävä lähestymistapa, hämmentävistä muotivirtauksista huolimatta.

Lähdetään liikkelle säästöistä, joita esitetyllä rakenteella voisi saada aikaan. Merkittävin yksittäinen on todennäköisesti rakennusajan huomattava lyheneminen. Kerrostalon rakentaminen kestää esim. tässä insinöörityössä kerättyjen tietojen mukaan noin 1½ vuotta. Rakentaminen tässä kuvatulla menetelmällä on huomattavasti nopeampaa suuren esivalmistusasteen, (lähes) valmiiden talotekniikka-asennusten ja täysin kuivan rakennustavan ansiosta. Näin ollen voitaneen olettaa, että puoli vuotta riittää vallan hyvin rakentamiseen. Jos rakennuksen markkina-arvo on 3000 e/m2 ja tuotto 2% (keskimääräinen vuokratuotto Suomessa), vuoden aikaistuminen valmistumisessa tietäisi siis 60 euron lisätuottoa/m2.

Asian voi ajatella myös toista kautta, rakennusaikana sitoutuneen pääoman ja ko. pääoman koron kautta. Tuloksen pitäisi toimivilla markkinoilla olla likimain sama, koska koron ja tuoton pitäisi saman riskitason hankkeissa olla suurin piirtein samoja. Vaihtoehtonahan on aina sijoittaa pääoma johonkin toiseen vastaavan sijoitusmielessä vertailukelpoiseen eli saman riskitason kohteeseen. Sitoutunut pääoma tosin on keskimäärin hiukan rakennuksen arvoa alempi, koska kaikkia investointeja ei tehdä hankkeen alussa, mutta suuntaa-antavassa laskelmassa tällä ei liene ratkaisevaa merkitystä.

Rakennusvaiheessa uudella ratkaisulla saavutetaan kustannussäästöjä LVIS-asennuksissa niiden helpon asennettavuuden ansiosta. Samoin hajautettu ilmanvaihtojärjestelmä vähentää putkituksen tarvetta huomattavasti. Näillä saavutettava todellinen säästö selviää vain käytännön kokemusten perusteella, mutta yritän tässä arvioida suuruusluokkia. Seuraavassa taulukossa on esitetty em. kustannuksia muuntojoustavalla ja nykyisellä toteutustavalla.

Euroa/m2, alv 0 Muuntojoustava Nykyinen

Materiaali Työ Materiaali Työ
IV-putket 5 5 17 16
IV-kotelot 2 1
IV-kone 31 2 15 1
Lämmönjako 16 6 16 6
Vesijohdot 15 6 15 12
Viemärit 10 12 7 12
Viemäriroilo 2 1
Sähköt, kaapelointi 12 5 12 10
Yhteensä 89 36 86 59

Materiaali- ja työkustannukset yhteensä olisivat tämän mukaan muuntojoustavassa toteutuksessa 125 euroa/m2 ja tavanomaisessa 145. Säästöä tulisi siis 20 euroa/m2 muuntojoustavan toteutuksen hyväksi. Olen olettanut työajanmenekin putoavan yleisesti ottaen puoleen joustavassa toteutuksessa. Tämä on vain arvio, mutta rohkenisin sanoa, että se on oikeansuuntainen, ajatellen itse työn suoritusta. Sähkö- ja vesijohdotuksiin eivät tässä laskelmassa kuulu runkojohdot kerroksiin tai keskukset, mutta ne ovat periaatteessa samat molemmissa toteutustavoissa eli näin muodoin kustannuksetkin niiltä osin ovat yhtä suuret.

265 mm:n ontelolaattavälipohja kelluvalla pintalaatalla ja parketilla maksaa töineen kirjallisuuden mukaan 136 euroa/m2. Tarkastellaan seuraavaksi, mitä muuntojoustava välipohja yhdellä mahdollisella rakenteella voisi maksaa. Seuraavassa taulukossa on esitetty sen arvioitu hinta rakenneosittain. Rakenteet on esitetty kerroksittain ylhäältä alas lukien.

Euroa/vp-laatan m2, alv 0 Materiaali Työ Yhteensä
Lattian pintakäsittely 5 5 10
Lattialaudat 20 10 30
Muotolaatat, betonia 25 5 30
Tärinänvaimennus ja tiivistys, Sylomer 12 mm 5 2 7
Täyte, kevytsoraa keskimäärin 290 mm 15 2 17
Kantavan palkiston ylälaipat, liimapuu 90*225 k600
 24 5 29
Kantavan palkiston uumat, halkaistu liimapuu 42*260 13 5 18
Alalaatta, CLT 60 mm 42 5 47
Liima ja ruuvit 4 4
Mineraalivilla 30 mm 3 3
Palokipsilevy 15 mm 6 4 10
Välipohjalaatan asennus 3 3
Yhteensä 162 46 208

Lisäksi summaan pitäisi lisätä voiton, riskin ja laatan kuljetuksen osuus, mutta toisaalta osien hinnat ovat enimmäkseen pientoimitusten hintoja. Suurissa valmistuserissä näistä voi saada huomattavastikin alennusta. Oletetaan, että nämä kompensoivat toisensa kustannusvaikutukseltaan.

Vertailuinvestoinnit muuntojoustavalla ja ontelolaattapohjaisella välipohjalaatalla muodostuisivat siis seuraavasti:

Euroa/m2, alv 0 Muuntojoustava Ontelolaatta
Välipohjalaatta 208 136
LVIS-asennukset 125 145
Rakennusaikainen tulonmenetys vuokrasta tms. 30 90
Yhteensä 363 371

Muuntojoustava välipohjalaatta olisi siis investoinniltaan näin laskettuna jopa halvempi kuin ontelolaattaan perustuva ratkaisu. Vaikka esim. säästö rakennusajassa ei toteutuisikaan aivan kuten tässä on oletettu, muuntojoustavan laatan kustannukset eivät silti ole ainakaan eri hehtaarilla kuin vähemmän joustoa sallivan

Jos muutoksia tehdään, remonttien suoran hinnan lisäksi tulee huomioida myös materiaalia rikkovien ratkaisujen melu, pöly ja tilantarve. Nämä ovat nykyisiä rakennusratkaisuja huomattavasti pienempiä, jos esim. väliseinät ovat paikoilleen kiristettyjä pultein ja siirrettävissä ilman maalaus-, tasoitus-, siivous- ym. töitä.

Muuntojoustavan laatan tapauksessa kustannusarvioon eivät kuulu mahdollisen niitä valmistavan tehtaan kone- ja tilakustannukset, mutta toisaalta automatisoimalla kokoonpanoa voidaan säästää huomattavasti työkustannuksissa. Jos työkustannukset voidaan automatisoinnilla pudottaa puoleen ja muutama euro/m2 varataan vielä koneinvestointien kattamiseen, muuntojoustava laatta alkaa olla erittäin kilpailukykyinen ratkaisu jo suoran tuotantokustannuksensa puolesta. Tuotannon automatisointi onnistunee helpohkosti, sillä ajatuksenahan on tehdä nimenomaan standardisoitu, aina samat vakiotyövaiheet sisältävä välipohjalaatta.